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Immobilien-News

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Marktlage Immobilien
Die Preise für Wohnimmobilien (Häuserpreisindex) in Deutschland sind im 2. Quartal 2023 um durchschnittlich 9,9 % gegenüber dem 2. Quartal 2022 gesunken. Wie das Statistische Bundesamt (Destatis) mitteilt, war dies der stärkste Rückgang der Wohnimmobilienpreise gegenüber einem Vorjahresquartal seit Beginn der Zeitreihe im Jahr 2000. Im 2. Quartal 2022 hatte der Häuserpreisindex seinen bisherigen Höchststand erreicht. Seitdem sind die Preise für Wohnimmobilien gegenüber dem jeweiligen Vorquartal rückläufig. Mit -1,5 % zum 1. Quartal 2023 fiel der Rückgang im 2. Quartal 2023 allerdings geringer aus als in den beiden Vorquartalen (1. Quartal 2023: -2,9 % zum Vorquartal, 4. Quartal 2022: -5,1 % zum Vorquartal).
Auf dem Markt für Wohnimmobilien ist im letzten Halbjahr eine preisliche Stagnation zu beobachten. Experten des Immobilienverbands Deutschland, IVD West, berichten im Rahmen einer aktuellen Analyse, dass erstmals seit mehr als fünf Jahren kein nennenswerter Anstieg der Verkaufspreise für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen festzustellen ist. Noch im Frühjahr waren Preissteigerungen im mittleren einstelligen Prozentbereich für den zurückliegenden 12-Monats-Zeitraum festgestellt worden.
Quelle: PM Destatis und IVD
Kanzler Scholz und Bauministerin Klara Geywitz haben vor den Vertretern der Bauwirtschaft einen 14-Punkte-Plan vorgestellt, mit dem die Regierung den Wohnungsbau in Deutschland wieder ankurbeln will. Das Papier sieht verschiedene Entlastungen für Käufer und Bauwirtschaft vor.

Einige Maßnahmen der «Ampel» im Überblick

Habeck rückt von strengen Energievorschriften ab: "Hohe Zinsen und Inflation sind eine schwere Last für die Bauwirtschaft." Vorgesehene Dämmvorschriften beim Neubau könnten nun warten.
Konkret ging es um den sogenannten Baustandard EH-40. Bei diesem brauchen Neubauten nur 40 % der Primärenergie im Vergleich zu einem Standard-Neubau. Habeck will aufgrund der prekären Lage auf den neuen Standard EH-40 verzichten.

Mehr Familien profitieren von günstigen Zinsen: Familien mit einem höheren Einkommen sollen günstige Zinsen in Anspruch nehmen können. Die Höchstgrenze des Jahreseinkommens bei einer dreiköpfigen Familie wird von 60.000 auf 90.000 EUR angehoben. Auch die Kreditsumme soll steigen. Maximal 170.000 EUR soll sich eine Familie künftig bei der Förderbank KfW für den Bau eines Eigenheims mit strengen Energievorschriften oder den Kauf einer entsprechenden Wohnung leihen können. Der effektive Jahreszins soll bei 0,5 % liegen.

Keine verpflichtenden Sanierungen: Angeblich will die «Ampel» verpflichtende Sanierungen einzelner Wohngebäude ausschließen.

Mehr Geld für den Heizungstausch: Wer seine Heizung bereits in den kommenden zwei Jahren austauscht, kann eine Kostenübernahme in Höhe von 25 % in Anspruch nehmen. Diese Förderung soll ab 2026 um 5 % sinken, in den Jahren danach um 3 %.

Schnellere Verfahren: Die Regierung kündigte an, das Baugesetzbuch anzupassen, "und durch eine Sonderreglung Städten und Kommunen mit angespannten Wohnungsmärkten bis Ende 2026 ermöglichen, den Bau von bezahlbarem Wohnraum vereinfachter und beschleunigter zu planen", sagte Bundesbauministerin Geywitz.
Immobilien und Steuern
Der Bundesfinanzhof (BFH) hat mit Urteil vom 20. April 2023 – VI R 24/20 entschieden, dass Mieter Aufwendungen für haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen gemäß § 35a des Einkommensteuergesetzes (EStG) steuermindernd geltend machen können, auch wenn sie die Verträge mit den Leistungserbringern nicht selbst abgeschlossen haben.
Die Kläger wohnten in einer angemieteten Eigentumswohnung. Der Vermieter stellte ihnen mit der Nebenkostenabrechnung Aufwendungen für Treppenhausreinigung, Schneeräumdienst, Gartenpflege und für die Überprüfung von Rauchwarnmeldern in Rechnung. Hierfür begehrten sie die Steuerermäßigung für haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen nach § 35a EStG. Finanzamt und Finanzgericht lehnten dies ab. Der BFH entschied anders. Er gab den Steuerpflichtigen Recht.
Nach der Entscheidung des BFH steht der Steuerermäßigung nicht entgegen, dass Mieter die Verträge mit den jeweiligen Leistungserbringern, z. B. dem Reinigungsunternehmen und dem Handwerksbetrieb, regelmäßig nicht selbst abschließen. Für die Gewährung der Steuerermäßigung sei ausreichend, dass die haushaltsnahen Dienstleistungen und Handwerkerleistungen dem Mieter zu Gute gekommen. Soweit das Gesetz zudem verlange, dass der Steuerpflichtige für die Aufwendungen eine Rechnung erhalten habe und die Zahlung auf das Konto des Erbringers der Leistung erfolgt sei, genüge als Nachweis auch eine Wohnnebenkostenabrechnung. Aus beiden müsse sich allerdings Art, Inhalt und Zeitpunkt der Leistung sowie Leistungserbringer und Leistungsempfänger nebst geschuldetem Entgelt einschließlich des Hinweises der unbaren Zahlung ergeben. Nur bei sich aufdrängenden Zweifeln an der Richtigkeit dieser Unterlagen bleibt es dem Finanzamt oder im Klageverfahren dem Finanzgericht unbenommen, die Vorlage der Rechnungen im Original oder in Kopie vom Steuerpflichtigen zu verlangen. In diesem Fall müsse sich der Mieter die Rechnungen vom Vermieter beschaffen. Diese Rechtsprechung gilt entsprechend für Aufwendungen der Wohnungseigentümer, wenn die Beauftragung für haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen durch die Wohnungseigentümergemeinschaft (regelmäßig vertreten durch deren Verwalter) erfolgt ist.
Das Finanzgericht Münster hat mit Urteil vom 26. April 2023 (Az. 13 K 3367/20 G) entschieden, dass die Grenze zur Annahme eines gewerblichen Grundstückshandels bei der Veräußerung von 13 Objekten ca. sechs Monate nach Ablauf des Fünfjahreszeitraums nicht überschritten ist, wenn keine besonderen Umstände für eine Verlängerung hinzutreten.
Die Klägerin war eine GmbH, die insgesamt 13 Objekte an eine einzige Erwerberin veräußerte. Der Fünfjahreszeitraum zwischen Anschaffung und Verkauf war bei einem Objekt um fünf Monate, bei sieben Objekten um sechs Monate, bei vier Objekten um 6 ½ Monate und bei einem Objekt um 7 ½ Monate überschritten.
Das Finanzamt versagte die beantragte erweiterte Kürzung des Gewerbeertrags für Grundstücksunternehmen gem. § 9 Nr. 1 Satz 2 ff. GewStG mit der Begründung, dass die Tätigkeit der GmbH über eine reine Vermögensverwaltung hinausgegangen sei. Die Grenze zum gewerblichen Grundstückshandel sei überschritten worden.
Im Rahmen des Klageverfahrens berief sich die Klägerin darauf, dass ursprünglich keine Veräußerungsabsicht bestanden habe. Der Verkauf der Immobilien sei durch das überraschende Ableben eines der Geschäftsführer der GmbH, der zugleich mittelbar an dieser beteiligt war, veranlasst worden. Da die Alleinerbin Bankbürgschaften des verstorbenen Gesellschafter-Geschäftsführers nicht habe übernehmen wollen und eine Haftungsfreistellung von den Banken abgelehnt worden sei, seien die Immobilien zur Ablösung der Darlehen veräußert worden.
Das Finanzgericht Münster hat der Klage vollumfänglich stattgegeben.
Die GmbH habe die Grenze der Vermögensverwaltung nicht überschritten. Von einem gewerblichen Grundstückshandel könne im Regelfall ausgegangen werden, wenn innerhalb eines engen zeitlichen Zusammenhangs zwischen Anschaffung und Verkauf, d. h. von etwa fünf Jahren, mindestens vier Objekte veräußert würden.
Im Streitfall hätten jedoch keine derartigen Umstände vorgelegen. So habe die GmbH mit dem Unternehmensgegenstand Vermietung und Verpachtung keinen „branchennahen“ Hauptberuf ausgeübt. Die hohe Anzahl der Verkäufe rechtfertige ebenfalls nicht die Annahme einer im Erwerbszeitpunkt bestehenden bedingten Veräußerungsabsicht, da die Veräußerung auf das überraschende Versterben des Gesellschafter-Geschäftsführers und somit auf ein unvorhersehbares Ereignis zurückzuführen sei. Die Revision ist beim BFH unter dem Az. III R 14/23 anhängig.
Quelle: PM FG Münster
Das Landes-Kabinett in NRW hat einen Gesetzentwurf zum Ende der Straßenbaubeiträge für Grundstückseigentümer beschlossen. Laut Vorlage soll das Gesetz am 1. April 2024 in Kraft treten. Das Ende der Straßenbaubeiträge für Grundstückseigentümer in Nordrhein-Westfalen soll bald auch gesetzlich besiegelt werden. 2022 hatten die damaligen Regierungsfraktionen CDU und FDP im Landtag eine Förderrichtlinie zur kompletten Abschaffung der Straßenbaubeiträge in oft vier- oder sogar fünfstelliger Höhe auf den Weg gebracht. Beitragspflichtige Anlieger erhalten damit ihre Beiträge für Straßenbaumaßnahmen zu 100 % vom Land zurück, zuvor waren es 50 %. Bei rund 5.000 Eigentümern, die seit Januar 2020 die hälftige Förderung erhalten hatten, sollte die NRW-Bank die Förderung nachträglich auf die volle Summe aufstocken.
Quelle: dpa
Das Bundesfinanzministerium hat einen Gesetzentwurf zur Novellierung der Grunderwerbsteuer vorgelegt. Das Gesetz soll zur Reform der Grunderwerbsteuer in Deutschland ab 1. Januar 2024 in Kraft treten. Das Ziel der Reform ist es, Steuergestaltungen mittels Share Deals im Grunderwerbsteuerrecht zu vermeiden. Eine der vorgeschlagenen Änderungen ist die Ersetzung der bisherigen Ergänzungstatbestände durch eine umfassende Anteilsvereinigungsregelung. Künftig soll allein die Vereinigung von 100 % der Anteile an einer Grundstücksgesellschaft bei einem Erwerber oder einer Erwerbergruppe Grunderwerbsteuer auslösen. Eine Erwerbergruppe soll bereits vorliegen, wenn die Erwerber der Grundstücksgesellschaft ihre Erwerbe miteinander abgestimmt haben. Mehr Informationen dazu unter dem Shortlink: https://www.tinyurl.com/ybd3ycme
Mit dem sogenannten Gleichschaltungsgesetz hat das Bundeskabinett am 30. August 2023 die degressive AfA für Wohngebäude zu folgenden Konditionen beschlossen:
· Die degressive Abschreibung gilt ausschließlich für neu gebaute beziehungsweise neu erworbene Wohngebäude und Wohnungen.
· Im ersten Jahr können 6 % der Investitionskosten steuerlich geltend gemacht werden. In den folgenden Jahren können jeweils 6 % des Restwertes steuerlich geltend gemacht werden.
· Ein Wechsel zur linearen AfA ist möglich.
· Der Baubeginn des Wohngebäudes muss zwischen dem 1. Oktober 2023 und 30. September 2029 liegen.
· Beim Erwerb einer Immobilie muss der Vertrag zwischen dem 1. Oktober 2023 und 30. September 2029 rechtswirksam geschlossen werden / die Immobilie bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung erworben werden.
Quelle: Wachstumschancengesetz
Erneuerbare Energien
· Die Pflicht zum erneuerbaren Heizen gilt ab 1. Januar 2024 nur für den Einbau neuer Heizungen.
· Bestehende Heizungen können weiter betrieben werden, kaputte Heizungen repariert werden. Wenn eine Erdgas- oder Ölheizung irreparabel defekt ist (Heizungshavarie), gibt es pragmatische Übergangslösungen.
· Es gibt eine zeitliche Abstufung zwischen Neubau und Bestandsgebäuden.
· Die Pflicht zum erneuerbaren Heizen greift ab 1. Januar 2024 für die meisten Neubauten. Maßgeblich ist der Zeitpunkt, zu dem der Bauantrag gestellt wird. Für bestehende Gebäude und Neubauten, die in Baulücken errichtet werden, gibt es längere Übergangsfristen, um eine bessere Abstimmung der Investitionsentscheidung auf die örtliche Wärmeplanung zu ermöglichen.
· Die kommunale Wärmeplanung wird in den Kommunen angeschoben. Sie müssen bis Mitte 2028 (Großstädte Mitte 2026) festlegen, wo in den nächsten Jahren Wärmenetze oder klimaneutrale Gasnetze ausgebaut werden.
· Die Übergangsfristen für bestehende Gebäude und Neubauten, die in Baulücken errichtet werden, werden mit der kommunalen Wärmeplanung verzahnt. In Großstädten (mehr als 100.000 Einwohner) wird der Einbau von Heizungen daher mit 65 % erneuerbarer Energie spätestens nach dem 30. Juni 2026 verbindlich, in kleineren Städten (weniger als 100.000 Einwohner) gilt das spätestens nach dem 30. Juni 2028.
Das bedeutet, neue Gas- oder Ölheizungen sind ab dem 1. Juli 2026 bzw. 1. Juli 2028 nur zulässig, wenn sie zu 65 % mit erneuerbaren Energien betrieben werden. Dies wird z. B. über die Kombination mit einer Wärmepumpe erreicht (sogenannte Hybridheizung) oder anteilig mit Biomethan. Ist in einer Kommune auf der Grundlage eines Wärmeplans die Entscheidung über die Ausweisung als Wärmenetzgebiet (Neu- oder Ausbau) oder Wasserstoffnetzausbaugebiet vor Mitte 2026 bzw. Mitte 2028 getroffen, wird hier der Einbau von Heizungen mit mindestens 65 % erneuerbaren Energien schon dann verbindlich.
Der Umstieg auf eine klimafreundliche Wärmeversorgung soll durch Förderung erleichtert werden. Dabei wird die Förderung stärker sozial ausgerichtet: Untere und mittlere Einkommensgruppen (bis 40.000 EUR zu versteuerndem Haushaltseinkommen pro Jahr) erhalten einen einkommensabhängigen Bonus von 30 %. Dieser kommt hinzu zur Grundförderung von 30 %, die für alle verfügbar ist. Für den Austausch einer alten fossilen Heizung vor 2028 ist zudem ein Klima-Geschwindigkeitsbonus von 20 % erhältlich. Die maximal mögliche Förderung beträgt 70 % der Investitionskosten. Mieterinnen und Mieter werden vor Mietsteigerungen geschützt. Zum einen sollen Vermieterinnen und Vermieter natürlich in neue Heizungsanlagen investieren und modernisieren. Dafür dürfen sie künftig bis zu 10 % der Modernisierungskosten umlegen. Allerdings müssen sie von dieser Summe eine staatliche Förderung abziehen, und die Modernisierungsumlage wird auf 50 Cent pro Monat und Quadratmeter gedeckelt. Mehr Informationen unter https://www.bmwsb.bund.de.
Der Preis für eine Tonne CO2 beträgt z. Zt. noch 30 EUR und wird in 2024 auf 40 EUR pro Tonne anwachsen.
Eine Anhebung des CO2-Preises um 10 EUR pro Tonne wird den Sprit rein rechnerisch um rund 3 Cent pro Liter verteuern. Nach Berechnungen des Vergleichsportals Verivox belaufen sich bei einem CO2-Preis von 40 EUR pro Tonne die CO2-Kosten für einen Haushalt mit Gasheizung und einem Verbrauch von 20.000 Kilowattstunden im kommenden Jahr auf 191 EUR. Das seien 24 EUR mehr als bei einem CO2-Preis von 35 EUR. Bei einem Haushalt, der mit Öl heize, beliefen sich die Mehrkosten für 2.000 Liter Öl auf 31 EUR.
Quelle: Merkur
Mit dem Sanierungskonfigurator des Ministeriums für Wirtschaft und Energie können Sie als Hausbesitzer den Energiebedarf Ihres Wohngebäudes abschätzen und simulieren, wie sich verschiedene Energiesparmaßnahmen wie z. B. eine Wärmedämmung oder die Heizungserneuerung auswirken und welche staatlichen Förderprogramme es dafür gibt: https://www.sanierungskonfigurator.de.
Wie sich Solaranlagen rechnen und wie hoch die Rendite beim Einsatz von Photovoltaik ausfällt, können Sie auf der Seite https://www.solarrechner.info finden.
Immobilien und Recht
Der unter anderem für das Maklerrecht zuständige I. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat mit Urteil vom 20. April 2023 - I ZR 113/22 entschieden, dass die in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vereinbarte Verpflichtung eines Maklerkunden zur Zahlung einer Reservierungsgebühr unwirksam ist.
Die Kläger beabsichtigten den Kauf eines von einer Immobilienmaklerin angebotenen Grundstücks mit Einfamilienhaus. Die Parteien schlossen einen Maklervertrag und später einen Reservierungsvertrag, mit dem sich die Maklerin verpflichtete, das Grundstück gegen Zahlung einer Reservierungsgebühr exklusiv für die Kläger vorzuhalten. Die Kläger nahmen vom Kauf Abstand und verlangten von der Beklagten die Rückzahlung der Reservierungsgebühr.
Der Bundesgerichtshof hat die Maklerin auf die Revision der Kläger zur Rückzahlung der Reservierungsgebühr verurteilt. Der Reservierungsvertrag unterliegt der AGB-rechtlichen Inhaltskontrolle, weil es sich dabei nach dem Inhalt der getroffenen Abreden nicht um eine eigenständige Vereinbarung, sondern um eine den Maklervertrag ergänzende Regelung handelt. Dass der Reservierungsvertrag in Form eines gesonderten Vertragsdokuments geschlossen wurde und später als der Maklervertrag zustande kam, steht dem nicht entgegen.
Der Reservierungsvertrag benachteiligt die Maklerkunden im Sinne von § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unangemessen und ist daher unwirksam, weil die Rückzahlung der Reservierungsgebühr ausnahmslos ausgeschlossen ist und sich aus dem Reservierungsvertrag weder für die Kunden nennenswerte Vorteile ergeben noch seitens des Immobilienmaklers eine geldwerte Gegenleistung zu erbringen ist. Außerdem kommt der Reservierungsvertrag der Vereinbarung einer erfolgsunabhängigen Provision zugunsten des Maklers gleich. Das widerspricht dem Leitbild der gesetzlichen Regelung des Maklervertrags, wonach eine Provision nur geschuldet ist, wenn die Maklertätigkeit zum Erfolg geführt hat.
Quelle: PM BGH